Inflazione e valore delle case a Mazara del Vallo

In Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta una delle principali forme di investimento. Si tratta di un vero imprinting culturale, che pone al centro gli immobili piuttosto che altri tipi di investimento. In tutto il periodo del boom economico degli anni 70/80, l’elevata inflazione faceva crescere il valore nominale degli immobili e ci si illudeva che fosse sempre tutto a posto. In pratica per l’elevatissima inflazione dell’epoca crescevano i prezzi dei beni cosi come i prezzi al metro quadro, ma di fatto raramente sono cresciuti più del tasso di inflazione, tramutando l’investimento immobiliare in una perdita secca e reale.

L’aumento dei prezzi diminuisce la quantità di beni e servizi che possiamo acquistare con i nostri soldi, per questo si dice che l’inflazione riduce il valore della moneta nel tempo. Cercherò di essere più chiaro, con un esempio tratto dal sito della Banca d’Italia. Mario, il titolare di una trattoria, ha a disposizione una banconota da 100 euro per comprare ogni giorno il pane necessario. Un chilo di pane costa 4 euro, quindi Mario può acquistarne 25 chili. Immaginiamo ora che, a causa dell'inflazione, il prezzo del pane salga a 5 euro al chilo: Mario, con la stessa banconota da 100 euro, potrà adesso comprare solo 20 chili di pane.

Di fatto, a causa dell'inflazione, la banconota "vale" adesso solo 20 chili di pane, mentre prima dell'aumento del prezzo il suo valore in termini di pane era di 25 chili. Come impatta tutto ciò nel mercato immobiliare? Chi ha comprato nel 2020 un appartamento al prezzo di 200 mila euro, oggi, considerando l’aumento del costo della vita come da tabella Istat del 15,3% (vedi qui) dovrebbe riuscire a venderlo ad almeno 230.600 euro per poter comprare gli stessi beni che avrebbe potuto comprare nel 2020.

A questa cifra vanno sommati tutti gli oneri fiscali (imu, tari, irpef o cedolare secca), di manutenzione dell’immobile, ed i costi degli interessi passivi nel caso di acquisto mediante un mutuo e detratti gli eventuali affitti ricevuti. Correttamente andrebbero sommati anche gli interessi a cui si è rinunciato, se al posto dell’acquisto della casa la somma fosse stata investita in titoli a basso rischio, quale un titolo di stato breve termine (oggi il bot ad un anno rende circa il 3,50%, i btp ancora di più).

L’aumento dei rendimenti sui depositi bancari o sui titoli di stato, esercita una concorrenza all’investimento in immobili da mettere a reddito, ossia, se ottengo più o meno il 4% annuo acquistando titoli di stato, perché dovrei sostenere oneri notarili, di agenzie immobiliari, fiscali, rischi di impagato da parte degli inquilini, per acquistare appartamenti da dare in locazione?

Cosi come in tutta l’Italia, e specialmente in Sicilia, Mazara del Vallo si trova in una situazione di estrema emergenza demografica, con forte calo delle nascite rispetto ai decessi, ed emigrazione verso altri Stati o, nel migliore dei casi verso la zona di Milano. Il numero dei mazaresi è già sceso per la prima volta dopo 20 anni sotto i 50 mila abitanti, qui un mio precedente articolo al riguardo, il calo della popolazione di giovane età abbasserà la domanda di edilizia residenziale nel prossimo futuro, aggravando lo stato di salute del mercato immobiliare.

L’aumento dei tassi di interesse, letteralmente esploso negli ultimi mesi, ha creato una stretta creditizia, rendendo più difficile alle giovani coppie la possibilità di ottenere un mutuo se non suffragato da redditi importanti, e comunque a costi elevatissimi per gli interessi da pagare, che scoraggiano il mercato immobiliare. Il numero degli appartamenti esistenti a Mazara del Vallo è spropositato, rispetto al numero di residenti, tra villini a Tonnarella e seconde o terze case, tutte particelle catastali facilmente aggredibili dal fisco statale o locale.

Fra 10 anni una persona di 75anni potrebbe trovarsi a dover affrontare cure mediche molto costose con il proprio patrimonio immobiliare, e potrebbe scoprire con sgomento che l’immobile, se non di qualità o di favorevole posizione, è invendibile ed a valore zero, per mancanza di domanda. In conclusione, la presenza simultanea di inflazione, alti tassi di interesse sui mutui, e calo della popolazione, stanno impattando in maniera importante sul valore del patrimonio immobiliare. Appare irragionevole voler concentrare la propria ricchezza comprando più case del necessario (oltre la prima casa, quindi).

Luigi Gucciardi

Per info o commenti scrivetemi a luigi.gucciardi@gmail.com

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